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乔允利王枫会见北方联合电力董事长李向良一行


2018年09月19日 19:52

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原标题:每缴存一年可贷10万元 北京公积金买房将迎六大变化

  用公积金买房没那么容易了。北京13日晚发布公积金新政,公积金的贷款和提取至少将发生六大变化,包括执行“认房又认贷”,并把公积金贷款与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,等等。

  专家认为,北京新政总体上是为了落实“房住不炒”的目标,也充分说明了房地产政策调控依然是比较严厉的。

  变化一

  认房又认贷,二套最高贷款额降至60万

  2017年北京“317”新政中,商贷已经实施了“认房又认贷”,而公积金贷款只“认房”。即不看贷款记录,只要名下无房,就能按首套房申请公积金贷款。

  这次的新政更改了判定二套房的规则,公积金贷款变得与商贷一样“认房又认贷”。

  根据北京住房公积金管理中心发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》),借款申请人名下无住房贷款记录(包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款)且在本市无住房的,按首套房贷款政策办理;凡不属于首套房情形,被核定为是二套房的,按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的,不予贷款。

  图片来源:北京住房公积金管理中心。

  解释一下,前面所说的“认房”是指借款申请人在北京名下有住房,“认贷”是指在中国人民银行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录。注意,如果在外地有购房贷款记录,也被认定为有贷款记录。

  同时,新政下调了二套房公积金贷款的最高额度,从80万元下调为60万元。

  “值得关注的是,本次调整中,换房需求往往会被视为二套房,贷款额度和利率都会有直接影响。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

  变化二

  贷款额度与缴存年限挂钩,缴存超11年才可贷120万

  过去,公积金贷款的最高额度是120万元,缴存时间的长短不会影响额度。新政则实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。

  《通知》规定,每缴存一年可贷10万元,缴存年限不够1整年的,按1整年计算,最高可贷120万元。

  举个例子,如果公积金贷款的缴存期限是13个月,也会算为两年,可贷20万元。

  有人会问,如果是夫妻,丈夫缴存了7年,妻子是5年,是否可以一起贷120万元?

  答案是不可以。《通知》规定,如借款申请人为已婚的,核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。所以,上面那种情况,按照丈夫缴存7年来算,只能贷70万元。

  “这个政策对刚需影响非常大,特别是年轻人,当下北京市场平均购房年龄在28岁左右,按照新政,公积金贷款大约只能贷50万左右。”中原地产首席分析师张大伟说,受新政影响,预计起码一半的购房需求将只能选择商业贷款或者全款。

  变化三

  首套房首付比例提高至35%,看齐商贷

  新政还调整了公积金贷款的首付款比例,首套不低于35%,二套不低于60%。

  《通知》规定,购买经济适用住房的,首付款比例不低于20%;购买共有产权等政策性住房的首套住房,首付款比例不低于30%;购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。

  另外,购买普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于80%。

  目前,商贷首套房首付比例不低于35%,二套房不低于60%。这样调整过后,公积金贷款和商贷的首付比例就基本一致了。

  变化四

  贷款期限最长不超65岁,月还款额不超月收入6成

  过去,公积金贷款期限最长是截止到70周岁,新政则调整为不得超过65周岁。

  《通知》规定,借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款申请人法定退休年龄后5年,原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的,贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。

  举个例子,如果公积金贷款申请人55岁,过去的贷款最长年限是15年,现在则要降低为10年。

  此次公积金贷款还调整了月还款额。《通知》规定,在保证借款申请人基本生活费用的前提下,按等额本息还款法计算的月均还款额不超过借款申请人月收入60%的标准,确定贷款金额和贷款期限。

  此前,借款申请人的收入减去基本生活费用后,其他的钱都可以用来还贷。有分析认为,按调整后的标准,则更能够真实反映借款申请人的偿债能力,减少借款申请人的还贷压力。

  变化五

  东、西城户籍买郊区房,贷款额度可上浮20万

  《通知》规定,借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的,购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区(以下简称城六区)以外的首套住房,最高贷款额度可上浮20万元;对于不属于前一种情况,但借款申请人的户籍均在城六区的,购买城六区以外的首套住房,最高贷款额度可上浮10万元。

  也就是说,如果户籍在东城区或西城区,购买城六区以外的首套住房,最高可贷140万元;如果户籍在朝阳、海淀、丰台、石景山区,购买城六区以外的首套住房,最高可贷130万元。

  “市区户籍到郊区购房,可以享受公积金贷款额度增加的优惠,这是新政的一大亮点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,这种措施与北京当前市区产业结构调整、城市规划调整等有关,类似做法也值得全国其他城市学习和借鉴。

  变化六

  异地购房提取公积金受限

  虽然目前已经实现了异地购房提取公积金,但是根据新政,不再是购买任何城市的住房都能在北京提取公积金。

  根据《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》,住房公积金缴存人及配偶购买位于北京市行政区域内的住房,或购买本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房,才能办理住房公积金购房提取。

  举个例子,如果购房人的户籍在山东省青岛市,则只有在购买北京、青岛、济南三个城市住房的时候,才能提取公积金,购买其他城市的住房时无法提取。

  值得注意的是,上述通知还规定,住房公积金缴存人及配偶在北京市行政区域内有购房提取记录的,不能办理异地购房提取。

  ——六大变化,如何看待?

  从上述六大变化来看,张波认为,北京此次调整公积金政策总体是为了落实“房住不炒”的目标,在保障居民住房需求的同时,积极引导合理住房消费,鼓励阶梯式购房,打击房产投机。

  严跃进认为,北京这一新政充分说明房地产政策调控依然是比较严厉的,尤其是结合公积金贷款的实际情况,采取了相对收紧的措施。

  “这既符合公积金贷款的政策大思路,也符合房地产市场的调控内容。”严跃进说。 (记者 邱宇)

(责编:杨曦、仝宗莉)

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  来源:金羊毛工作坊

  导读:达利欧称,尽管未来几个月内不会有危机爆发,但下一场衰退并不遥远。目前,经济扩张正处于第七个年头,这种状况还能持续两年左右。之后,衰退将催生一场更缓慢、更严重的危机。

  摘要

  达利欧认为,经济扩张还能持续两年左右。从周期的角度出发,他更加担心未来的两年。现在美股的涨势已经大幅领先于税改的利好,投资者未来应当在美股中采取更加防御性的姿态。

  全球金融危机十周年之际,全球最大对冲基金桥水创始人——瑞·达利欧周二携新书《理解大型债务危机的模板》(ATemplateforUnderstandingBigDebtCrises)做客CNBC,进一步阐释此书的中心思想:债务危机不可避免,但我们可以采取一些措施来更好地应对。

  达利欧称,尽管未来几个月内不会有危机爆发,但下一场衰退并不遥远。目前,经济扩张正处于第七个年头,这种状况还能持续两年左右。之后,衰退将催生一场更缓慢、更严重的危机。

  从社会和政治问题的层面出发,我认为下一次危机会更为严重,处理起来也更棘手。

  下一次危机将不会跟此前一样是一次大爆炸式的危机,而将是一场增长更缓慢、收得更紧的债务危机,并将带来更大的社会影响和国际影响。

  达利欧指出,一旦利率上升到足以抑制经济扩张的地步,经济就会在社会贫富不均极其严重、民粹主义节节升高之时衰退,政治因素将使下一个拐点变得复杂。

  由于货币政策已经处于最为宽松的水平,效用随之降低,市场或将被迫应对那些前所未见的问题——比如养老基金的崩溃和缺乏资金支持的医保福利等等。一切均将引发公众更为强烈的反应。

  从周期的角度出发,达利欧则更为担心未来的两年。由于“随着时间的推移风险在逐渐增加”,达利欧建议投资者应当在美股市场中“更具有防御性”。

  如果你关注现金和债券相关的预期回报率,现在的预期回报差不多是合理的,未来上涨空间有限。

  大量的场外资金已经被投入股市而公司减税的利好落后于股市的涨势,我们已经提前获得了公司减税的利好。

  达利欧认为,为了维持经济和股市向前发展,美联储不应该以比市场预期更快的速度加息。与此同时,若立法者修改授权,让美联储及其他主要央行能在全球各国债务水平难以管理的时候介入干预,有助于对下一场衰退起到一定控制作用。

  达利欧重申了书中所提及“所有大型债务危机均可分为六个阶段(周期早期、泡沫阶段、触顶、萧条、去杠杆以及正常化)”的观点,并称2008年经济衰退带来的最大收获是央行需要密切关注危机之前出现的泡沫。

  正常的债务增长为经济增长提供资金,随后进入泡沫阶段,所有人都开始推断过去发生的事情。资产价格上涨,每个人都负债累累。

  泡沫阶段对通胀和经济增长影响不大,因此各大央行对此也不太关注。而我认为,在此阶段,央行最应该关注“这些债务是否能被金融体系偿还”。

  达利欧称,尽管现阶段债务已经超出危机前水平,但至少在美国,企业并未陷入还债危局。不过,下一次债务危机看上去将更像1935-1936年到1935年至40年代这一阶段的水平。

  此前,达利欧曾提出著名的“1937理论”,认为美股市场正在接近1937年式的顶部,很快就将为另一次紧缩让路。他总结了六大阶段:

  在泡沫阶段顶部所达到的债务限额令经济和市场登顶(1929年&2007年)

  大萧条时期,利率降至零点(1932年&2008年)

  印钞开始,带来去杠杆化(1933年&2009年)

  股市和风险资产上涨(1933-1936年&2009-2017年)

  在周期性复苏期间,经济有所改善(1933-1936年&2009-2017年)

  央行稍稍收紧政策,导致一场自我强化式衰退(1937年)

  达利欧指出,虽然没有工具可以防止下一场危机到来,但若能做更多的事帮助未能从当前的经济周期中获益的人,或将缓解下一次债务崩溃的后果。“最重要的是,要为这群人带来创造机遇和生产力的方法。”

责任编辑:张宁

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