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月运来了 || 12月,桃花、人缘最被强调的一个月,不容错失


2018年12月14日 19:07

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  中新经纬客户端12月11日电(薛宇飞)近日,日本房产免费赠送的新闻引起关注,让对高房价抱怨颇多、且对买房子有执念的中国人有些羡慕。

  但熟悉日本国情的人士指出,免费赠送房子,多数位于偏远的乡村或城市郊区,人口的净流出导致该地区房屋空置率高企。同时,房屋继承还要面临着高额遗产税,导致很多房子“白送都没人要”。此外,低欲望的社会,让日本年轻人丧失对房子的渴望,宁可租房都不会买房。

  人口流失的乡村

  美国媒体近日报道称,日本高龄少子化情形严峻,除劳动人口不足、老人照护问题备受关注外,无人照料的“空房”也是棘手课题之一。为改善这一问题,日本乡村地区相继成立“空屋银行”,免费赠屋给符合条件、通过审核的民众,并以提供修缮补助等优惠条件,吸引民众迁至乡下。

  据第一财经报道,在一个“空屋银行”的网站上,全日本范围内不少闲置的房屋急待出租,根据“空屋”的地理位置、房龄、房型等,年租金在50万日元(约合3.07万元人民币)~2000万日元(约合122.97万元人民币)不等。还有些“空屋”出售价格竟然标为“免费”。当然,对于标价为“免费”的房屋,买家还需支付相应的税金以及代理费用。《北京(楼盘)商报》称,在部分地区的Akiya(空置的房屋)银行网站上,0元出售的房产随处可见,不过大多是位于乡镇地区的独栋房屋。

  免费的午餐总有一些无奈的原因。事实上,房屋的供过于求在日本已经非常严重。日本政策论坛的统计数据显示,日本国内有约6100多万栋房屋,但实际上名下拥有房地产的人,却仅有5200多万。日本老龄化少子化问题严峻,日本国立社会保障暨人口问题研究所预测,到了2065年,日本人口很有可能会从现今的1.27亿人,减少至8800万,即需要房屋的民众会越来越少。

  人口的负增长与人口向大城市迁移,更导致乡村地区的房屋空置率越来越高。报道称,有关单位预测,到了2040年,日本会有将近900多个城镇或乡村“消失不见”。

  有的房子虽然免费,但也要满足一些条件,包括永远居住在此,以及一些年龄限制,还有必须投资升级得到的房产,当然政府也会提供一些补贴。

  日本地方政府推出这些政策,旨在促进人口回流、增加地方税收,虽然吸引了一批外来定居者前来,其中不乏美国和中国来客,但媒体认为,可持续发展的经济模式、社区居民的良好互动也很重要。

  独立经济学家金柏松对中新经纬说:“免费赠送的房屋主要集中在人口流失严重的偏远地区,对日本国内的人吸引力不大。至于外国人想拿到免费房屋,限制条件也比较多,首先就要获得在日本长期居住的权利,这一点很多人就达不到。因为不能长期居住,即使买了房子,过段时间也要离境,而出于各种限制,房子也很难出租。”

  高额的遗产税

  房屋空置率高企的现象,正在从乡村向城市蔓延。据日本内政和通信部数据,2013年日本全国空置房屋数量达到819.6万户,约占该国住房总量的13.52%。富士通研究所的数据显示,预计到2033年,日本空置房屋的比例预计将超过20%。

  《日本时报》等媒体报道,日本的空置房屋主要集中在农村城镇,但这种现象已经开始出现在郊区和大城市。官方统计数据显示,在东京,2013年空置房屋比例为11.1%,是全国最低的。但富士通研究所表示,到2033年,这个数字预计将增长到20%以上。

  华尔街见闻报道称,富士通研究所还认为,即使未来新动工住宅的数量减少一半,同时将新拆除住宅数量翻倍,仍然无法有效减少空置率。房屋空置无疑将成为日本经济中非常严重的问题。

  “这一般是由于房屋主人无法再支撑维护房屋的费用,或无力缴纳国内需要为空置房屋支付的房产税。”对于房屋空置率上升与户主低价出售的原因,日本房地产网站Rethink Tokyo分析道。

  在日本,持有房产者每年需要缴纳固定资产税、都市计划税等持有房产税,子女继承房产要缴纳高额的遗产税。《环球时报》记者报道称,一位日本朋友的父母去世后,在埼玉县留下一幢300多平方米的三层带前后院子的小楼房,但朋友根本不愿意继承,因为要缴纳巨额遗产税。他为了不缴纳遗产税干脆不去接收,任凭房子空置在那里成为“无主房”,以致房子周围的草都长到了半米高。

  金柏松说:“日本的遗产继承税很高,日本政府的目的就是让继承者放弃继承,由政府收回土地。有这么一个说法:因为要交高额的继承税,爷爷留下来的房子,经过儿子、孙子两代人继承,价值基本归零了。”

  低欲望的社会

  上世纪90年代之前,日本房价上涨速度一路高歌猛进,并达到了很高水平,甚至有说法称,“卖掉东京就可以买下整个美国”。随着泡沫破灭,日本房地产市场一蹶不振,民众也丧失了拥有住房的渴望。90年代以后的日本,更被成为“失去的二十年”。

  《环球时报》称,日本社会正发生着巨大变化,特别是人们对于持有房屋的看法。中国人有“安居才能乐业”的情结,日本人以前也有,但现在很多年轻人和中年人不再如此。背上几十年贷款买房,在他们眼中属于“理财不善的愚蠢行为”。

  事实上,除了非要住在东京中心地带的上班族还在使用按揭买房的方式,绝大多数日本人已不选择那样做。在东京非中心地带、郊区,一幢连地带房的新房并不贵,要是买二手房几乎可以白拿。

  《环球》杂志今年10月报道称,目前,东京一套约75平米的房子均价在7500万日元(约合456万元人民币)左右,相当于一个东京市民年收入的约十倍。东京近年来房价和年收入比一直维持在8倍至10倍之间,从世界范围看处于合理水平。

  金柏松称,现在日本全国的房价并不算高,大约相当于20世纪90年代的20%~30%,但由于对未来收入与发展前景充满担忧,很多人都不想买房。在日本年轻人中,有30%从事类似小时工的工作,银行也不太可能给工作不稳定的人群发放购房贷款,也导致购房热情下降。

  《日本时报》援引野村综合研究所2017年的一份报告称,日本2033年的弃宅总数或超过2100万,相当于全国住宅总数的1/3;到2065年,该国人口总数将下降30%,届时的住宅空置率将达到空前水平。该研究所不动产问题专家神原涉表示,应对这一问题并无单一解决办法,日本政府此前已经提出了系列应对方案:比如为自主拆除老旧建筑的居民提供一定补贴、对空置房屋增收房产税。如有必要,政府甚至会考虑限制新楼盘的开发。

  日本东京大学建筑学教授野泽千绘表示,日本的住建规划问题一直存在弊端,开发商经常会不顾市场供需而盲目扩大建设。此外,“房多人少”也涉及历史遗留问题:二战过后,日本经历过两次人口激增,大幅带动了房屋需求。然而,当年批量建设的住建项目往往质量堪忧,这也是当今绝大多数日本人不愿购买二手房的主要原因之一。如今,对于一些试图“赠房留人”的市镇来说,最大的尴尬莫过于“房子白给都没人要”。

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